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银行去杠杆房企融资收紧 资产证券化2018年提速

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-03-28  来源:21世纪经济报道  浏览次数:13
  “现在银行开发贷利率也上浮了,信托私募公司债都很难发了,我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”,一家在港上市的广州中型房企财务人士称;在近期的业绩会上,也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。
  
  然而在另一位知名房企CFO看来,房企融资“关上了一扇门,又打开了一扇窗”,这扇窗就是房地产资产证券化。
  
  上述人士指出,目前房地产从国家和银行层面去杠杆,表外和非标融资受限,而资产证券化则是引入大量的民间资金,可以补上甚至超过被限制的资金。
  
  去年以来,房地产资产证券化的大门已经打开,多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了资产证券化,规模已近千亿;在近期的业绩会上,碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企,均表达了希望发行类似产品的意愿。
  
  申万宏源研究报告指出,降低开发商杠杆是长期趋势,未来预售制与开发贷门槛将有所提高,利用资产证券化融资能力的差异,将重塑房企的竞争格局。
  
  房企银行融资遭严控
  
  自2017年本轮房地产调控以来,房企融资全面收紧。截至目前,房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式,都将受到重点监管。
  
  在银行去杠杆之下,中信证券研究报告指出,银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金,均可能受到挤压。
  
  前述房企CFO判断,银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。
  
  财通证券研究报告表明,1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点,其中,作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降,是表外贷款比重降低的直接原因。
  
  在近日的业绩会上,碧桂园CFO伍碧君表示,今年的融资环境确实比之前趋紧,可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升,这是一个趋势。
  
  万科总裁祝九胜则表示,公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小,该350亿额度是董事会最新提出的,2018年环境特殊,这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。
  
  中粮置地首席财务总监许汉平也称,“在去杠杆的政策环境下,国内的融资环境非常紧,并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了,但2018年又会上升”。
  
  中海地产董事局主席颜建国表示,今年房地产市场是一个平稳发展的时期,行政调控目前来看会继续延伸。同时,近期金融政策方面,对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。
  
  个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道,也受到抑制。广东建行有关人士表示,去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺,今年预计还是如此。
  
  去年以来,在境内融资逐渐收紧的背景下,多家房企选择转向海外融资。
  
  中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少,而资金价格上行已经成为趋势。
  
  2018年开年,碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。近日晚间,阳光城公告,已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元;雅居乐2018年有较大的融资需要,且多项融资安排已经在进行中,其中境内的银行批款占比73.7%,境外占26.3%。
  
  资产证券化的想象空间
  
  从目前的趋势看,长周期下,资产证券化将成为房企资金的重要来源。
  
  在前述CFO看来,去杠杆导致的房企融资受限,只是银行体系的表外资金受限,传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代,大量的社会资金将会涌入。
  
  “未来任何资产都可以证券化,商业、物流、购房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做,资产方、负债方、权益方都可以切分去融资,形式很多。”
  
  上述人士强调,证券化吸引社会资金,未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准,现在要制定标准,保证投资人的利益。
  
  申万宏源研究报告显示,去年我国企业ABS发行总量为8098亿元,其中房地产资产相关717亿元,占比8.9%;ABN发行总量为585亿元,其中房地产资产相关158亿,占比27%。
  
  其中,房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年,各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现,包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。
  
  截至今年2月,长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批,总融资规模451亿元。
  
  其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言,是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。
  
  除CMBS外,REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为,REITs最先有望从租赁运营端取得突破。
  
  去年10月以来,新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。近日,越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。
  
  2018年,深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》,明确指出要大力发展公募REITs,国内REITs格局或将迎来重大突破,资产证券化格局也将进一步发展。
  
  同策研究院总监张宏伟预测,房地产市场调控持续的基本面并未发生改变,2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化,扩大股权融资规模,降低杠杆比例将为市场注入新活力,满足部分融资需求。
  
  从全行业来看,中国恒大总裁夏海钧指出,融资环境趋紧对小企业可能是严冬,但对大企业来说是并购良机。
  
  如万科截至去年底净负债率仅为8.8%,2018年投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏,去寻找更多的项目并购机会。
  
  中海地产截至2017年末净借贷比率为27.9%,资产负债率为57.6%,年末在手现金为港币1040.5亿元。2018年中海也将继续关注土地市场和收并购的机会。
 
 
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